贝投体育app-孙宏斌再造上市平台 融创服务冲刺港股

  原标题:孙宏斌再造上市平台,融创服务冲刺港股

  龙头房企融创中国(01918.HK,下称“融创”)的触角,终于伸向沸腾的物业资本市场。

  8月6日晚间,融创发布公告称,建议通过全球发售及向股东分派少部分股份的方式,分拆附属公司融创服务于香港联交所主板上市。同日,融创服务发布招股文件,上市联席保荐人为汇丰银行、摩根士丹利。

  融创并未透露上市融资额,但此前市场消息指向10亿美元规模。目前,融创透过全资子公司持有其100%权益,分拆上市完成后,融创预期将拥有融创服务不少于50%权益,融创服务仍为融创的附属公司。

  融创服务成立于2004年,目前已是融创六大业务板块之一。如果该公司登陆资本市场,国内前五大龙头房企中,将仅剩万科还未透露物业上市计划。孙宏斌一手打造的融创,也即将迎来第二个港股上市平台。

  分拆方式利好融创股价

  “开物业公司就像办学校,学校是公共服务类的机构,你如果把学校变成挣钱的工具,那就不对了。”早在2015年,融创中国董事局主席孙宏斌曾明确表示,不会谋求融创物业管理公司分拆上市。

  但资本市场给予物业股的极高估值,让众多房企忍不住分食红利。典型如碧桂园服务,两年前该公司以介绍方式在港上市,目前总市值已超千亿港元;保利物业去年底上市,当下股价已较上市时翻倍增长。

  相较于其他龙头房企,融创的物业板块并不占规模优势。截至2019年底,碧桂园服务、恒大金碧物业、万科物业、保利物业在管面积分别为2.76亿平方米、3.52亿平方米、4.5亿平方米、2.87亿平方米,融创服务仅超1亿平方米。

  但融创方面称,看好物管行业未来发展空间,分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力,还可拥有独立的融资平台,直接进入资本市场进行股权及或债务融资,为未来发展提供资金。

  目前,融创下设融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大板块。将融创服务推向资本市场后,融创将通过合并财务报表及收取股息分红,从融创服务的未来发展中继续受益。

  值得注意的是,除全球发售外,融创还将向股东分配融创服务的部分股份。“分派少部分融创服务股份,地产公司股东能更好地分享分拆带来的受益,融创中国股价也将因此受益。”中泰国际评论称。

  野村也发表研报称,融创年初至今股价表现落后于同行13%,主要由于盈利指引下调,以及销售目标进展不理想。但该行认为,分拆计划或会扭转股价跑输态势,并维持融创中国目标价46.1港元,以及“买入”评级。

  截至发稿,融创中国报36.60港元,涨幅4.72%,总市值1705.24亿港元。

  外拓及盈利能力待提升

  目前,融创服务三大业务类型包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务业务。去年,这三大业务为融创服务带来28.27亿元营业收入、2.69亿元净利润。截至今年一季度,融创服务实现收入7.18亿元,利润为6730万元。

  从纵向时间轴看,融创服务近三年来高速扩张,营收年复合增长率为59.5%,净利润年复合增长率为150.7%;但横向比较,融创服务去年营收尚不及碧桂园服务、绿城服务的三分之一,也不及保利物业营收的一半。

  过去三年,融创服务毛利润分别为2.33亿元、4.23亿元及7.20亿元,同期毛利率分别为21%、23%及25.5%。放眼至整个港股房地产服务市场,去年该板块平均毛利率为30.4%,高出融创服务4.9个百分点。

  不仅如此,当下社区增值服务已成为社区物业的重要组成部分,对物管公司盈利的拉动作用愈发明显。但去年融创服务的社区增值服务录得收入1.07亿元,仅占当期总收入的3.8%,低于碧桂园服务的9.0%。

  融创服务的盈利创收,更多来自母公司融创中国主动“输血”,除了向融创业主提供安保、清洁、绿化等传统物业管理服务,还向房地产开发商提供销售协助服务、房产中介服务、代理销售服务等。

  这种模式下,融创服务的非业主增值服务收入已超过物业管理业务收入,但其外拓能力也因母公司庇护相对较弱。截至2020年3月末,融创服务的外拓项目只有2个,涉及在管建筑面积仅135.2万平米。

  借上市之机,融创服务计划将募集资金用于战略投资及并购机会,以进一步扩大业务规模,巩固行业地位;另外,还将用于升级智能管理服务系统,拓展社区增值服务,用作营运资金及一般企业用途。

  针对盈利前景,融创服务将在扩张规模的同时,有效控制成本、提升经营效益,一方面借助科技手段减少人工作业量与偏差,同时挖掘客户数据和管理数据,为现有业务提升与新兴业务发展提供支撑。

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责任编辑:张熠

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